Stiger de ældres forbrug, når huspriserne stiger?

Af Mette Gørtz 
Udsving i priserne på ejerboliger hænger sammen med udsving i det private forbrug. Men på boligmarkedet påvirkes yngre og ældre familier forskelligt af udsving i boligpriserne, og det kan have konsekvenser for ældres levestandard.

Danskernes opsparing i egen bolig udgør en betydelig del af den samlede opsparing. Udviklingen i boligpriserne har derfor stor betydning for den samlede formue, og borgernes færden på boligmarkedet gennem livet har afgørende betydning for de forbrugsmuligheder, man har, når man bliver ældre. AKF undersøger i øjeblikket, hvordan boligpriser påvirker forbrugsmulighederne. Resultaterne viser, at det private forbrug har været stigende i perioder med stigende boligpriser og faldende i perioder med faldende boligpriser. Denne udvikling har man også set i udlandet. 

Boligejere nyder godt af stigende huspriser

Ændringer i boligpriserne rammer forskelligt alt afhængig af, hvor i livsforløbet man befinder sig. Den ældre boligejer stilles, alt andet lige, gunstigere, når værdien af boligen stiger. Den højere boligformue kan belånes og dermed give mulighed for at oppebære det samme forbrugsniveau – selv med en lavere indkomst, fx ved pensionering – eller man kan ligefrem øge forbruget. Nyere finansielle instrumenter såsom nedsparingslån, afdragsfrie lån og tillægslån har i de senere år udvidet de ældres muligheder for at udnytte deres friværdi. Ældre boligejere kan også vælge at sælge boligen, flytte i lejebolig og supplere pensionen med provenuet fra salg af boligen. Omvendt er det for de yngre familier, der bor i lejebolig. For dem betyder stigende boligpriser, at familien er nødt til at spare mere op og dermed reducere forbruget, hvis man senere ønsker at købe en bolig. For den unge familie, der netop har købt bolig, er stigende boligpriser heller ikke nødvendigvis en fordel på kortere sigt. Familien har sandsynligvis en forventning om at forblive boligejere i en lang årrække frem og måske skifte boligen ud med en større senere.

Når værdien af boligen stiger

Der kan være flere forklaringer på, hvorfor forbruget stiger, når boligpriserne stiger. For det første medfører stigende boligpriser en stigning i den samlede formue i en husholdning. Og når man oplever en uventet stigning i formuen, justerer man sit langsigtede forbrugsniveau opad. For det andet er der meget, der tyder på, at stigende produktivitet og stigende indkomst i samfundet leder til både højere forbrug og højere boligpriser. Der er altså ikke nødvendigvis en årsagssammenhæng mellem de stigende boligpriser og det stigende forbrug. I stedet næres fremgangen i forbrug og boligpriser af den højere produktivitet i samfundet, som opstår, når vi bliver bedre uddannet og mere effektive til at udnytte teknologien. For det tredje kan boligen indgå som sikkerhed for lån, og det gør det nemmere at låne penge til forbrug, når boligpriserne stiger. For det fjerde har Danmark – sammen med en række andre lande – gennemgået en række finansielle reformer siden begyndelsen af 1990’erne. Disse reformer har gjort det billigere at låne penge og kan samtidig også have påvirket boligpriserne i opadgående retning.

AKF’s igangværende undersøgelse stiller skarpt på perioden 1987-1996, der var en turbulent periode på boligmarkedet i Danmark. Undersøgelsen ser på, hvordan de yngre eller de ældre familier, ejere såvel som lejere, er påvirkede af de stigende boligpriser. Undersøgelsen kan dermed bl.a. give os et indblik i, hvilken betydning boligmarkedet har for fordelingen af velfærd på tværs af generationer. Analyserne forventes offentliggjort i efteråret 2009.

Påvirker boligpriserne alderen for tilbagetrækning?

Alderen for tilbagetrækning fra arbejdsmarkedet er generelt faldet i de seneste 20-30 år, og tidlig tilbagetrækning er ud fra et samfundsmæssigt synspunkt et problem i en tid, hvor vi i den grad mangler ”hænder” på arbejdsmarkedet. Meget tyder på, at det tidspunkt, hvor man vælger at trække sig tilbage fra arbejdsmarkedet, bl.a. afhænger af, om man har sparet ”nok” op til at videreføre en nogenlunde uændret levefod efter pensionering. Det er derfor særdeles relevant at undersøge, om ændringer i boligpriserne påvirker tidspunktet for pensionering, når man samtidig tager højde for de forskellige politiske tiltag, der er rettet mod at hæve tilbagetrækningsalderen. Dette er i fokus i et kommende projekt fra AKF.

Udgivelser