Unge på boligmarkedet
En sammenfatningsrapport
Ulf Hjelmar, AKF, februar 2009
Centrale resultater og diskussion
Den dybdegående viden om de unge og deres boligsituation, som det nærværende undersøgelsesarbejde har skaffet til veje, kan bidrage til at kvalificere overvejelser om, hvorledes de kommende års indsats i forhold til unge på boligmarkedet kan tilrettelægges, og om der er særlige problemer og udfordringer, som man bør være opmærksom på. Unge er i denne rapport defineret som personer i alderen 18-29 år.
Undersøgelserne har understreget, at unge generelt set erhverver sig gode kompetencer i forhold til at agere på boligmarkedet. Unge flytter mere end andre aldersgrupper, og boligen er en vigtig faktor for mange unge i forhold til opbygning af egen identitet. Samlet betyder dette, at unge typisk bruger mange ressourcer på at finde den rette bolig, som passer til deres livssituation, og dermed også typisk udvikler de nødvendige kompetencer i forhold til at agere på boligmarkedet.
Unge agerer i langt overvejende grad på det almindelige boligmarked. Under 10% af de unge bor i ungdomsboliger, herunder også kollegier. Over 90% af de unge er altså ude på et åbent boligmarked i konkurrence med voksne i øvrigt. Det er først og fremmest private lejeboliger, som er efterspurgt af de unge, og det hænger sammen med, at disse boliger ofte ligger centralt i byerne, og de unge undgår først at skulle stå på venteliste, før de kan komme i betragtning til en bolig. Det er næsten en tredjedel af de unge (32%), som bor i private lejeboliger. Forældrekøbte lejligheder er også meget attraktive for de unge, men det er kun et fåtal blandt de unge (3-4%), som bor i sådanne boliger, og denne andel er muligvis for nedadgående i øjeblikket på grund af de faldende boligpriser, særligt i de større byer.
Undersøgelsen viser, at der etableres bestemte oprykningsmønstre på boligmarkedet for unge bestemt af mekanismerne på boligmarkedet og af de økonomiske og sociale omstændigheder blandt unge. De unge flytter oftere end andre aldersgrupper, men flyttemønstrene er ikke tilfældige. De unge oplever typisk hurtige skift i livsvilkår, herunder skift i uddannelsesstedets eller arbejdsstedets placering, skift i husstandsforhold og ændringer i de økonomiske muligheder. Det kræver, at de unge har sociale og økonomiske ressourcer at trække på for løbende at kunne tilpasse deres boligsituation til omstændighederne samtidig med, at boligen også kan være et strategisk og investeringsmæssigt valg for fremtiden. En stor gruppe af unge har ikke de nødvendige ressourcer til at foretage disse valg, og som resultat heraf går de fra fremlejemål til fremlejemål uden at erhverve sig en mere attraktiv bolig.
Et væsentligt strukturelt forhold at have med i billedet er de nuværende historisk lave ungdomsårgange. Alt andet lige skulle dette betyde, at det generelt er blevet nemmere for unge i dag at finde en passende bolig i forhold til for 10 eller 20 år siden. Det forholder sig imidlertid ikke entydigt på denne måde, idet der samtidig er blevet færre billige private udlejningsboliger og færre billige andelsboliger. Samtidig studerer de unge i dag i længere tid, end de gjorde for 10-20 år siden, og generelt er deres disponible indkomst ikke steget i takt med prisudviklingen i øvrigt.
På trods af disse strukturelle forhold viser undersøgelsen, at unge generelt er tilfredse med deres boligforhold. Samtidig fremgår det af undersøgelsen, at den gennemsnitlige søgetid i forhold til at finde en bolig er forholdsvis lav, og at de unge generelt ikke bruger mere tid på transport til og fra boligen, end de synes er rimeligt. Dette er ganske bemærkelsesværdigt i betragtning af, at unges forventninger til deres bolig har ændret sig i de senere år. I dag forventer de unge at få en bolig med en rimelig boligudgift, en god beliggenhed og en mulighed for privatliv. Det betyder bl.a., at søgningen til de traditionelle gangkollegier uden for byerne er for nedadgående.
Københavnsområdet adskiller sig i nogen grad fra det øvrige land. Her er søgetiderne lange, særligt for andelsboliger og ungdomsboliger, og her flytter de unge generelt senere hjemmefra, da de har svært ved at finde en egen bolig.
Undersøgelsen dokumenterer altså, at de unges boligsituation er væsensforskellig alt afhængig af, om man taler om unge i københavnsområdet – og i mindre grad også de øvrige store uddannelsesbyer – og unge i øvrigt. Dette har noget at gøre med en mere generel tendens i samfundet til, at de store byer tiltrækker uddannelsesinstitutioner, arbejdspladser og kulturliv og dermed også i stigende grad virker attraktiv for unge. Herved tegner der sig et muligt dilemma for den boligpolitik, som specielt fokuserer på unges boligforhold. En indsats for at lette unges adgang til en bolig i de store byers centrale boligmarkeder vil imødekomme det præferencemønster, som findes hos unge, men det kan muligvis samtidig bidrage til yderligere affolkning af unge uden for centerområderne. Det stærkt stigende antal unge de kommende 10 år – omkring 100.000 – rejser spørgsmålet om, hvorvidt den bestående boligmasse, og her specielt boligmassen i landets centerområder, er ”klar” til, at flere unge kan rykke ind. Skal dele af boligmassen gøres mere ungevenlig, og er der behov for, at samfundet anvender ressourcer hertil?
Disse spørgsmål leder hen til to afgørende spørgsmål i den boligpolitiske diskussion. Det første spørgsmål vedrører i høj grad målfastlæggelsen i boligpolitikken. Dette dilemma er ikke mindst af fordelingspolitisk art. Her er de centrale spørgsmål: Hvor høj en boligstandard er det velfærdsstatens opgave at tilsikre de unge, og herunder hvor langt bør velfærdsstaten gå i henseende til at understøtte, at unge får deres boligønsker opfyldt i storbyerne, hvis der er billige alternativer i yderområderne? Det kan eventuelt også blive på bekostning af den øvrige befolkning, som også kan have ønsker om centralt beliggende boliger.
Det andet spørgsmål vedrører nærmere boligpolitikkens midler. Undersøgelsen her bekræfter, at jo bedre unge i det hele taget får deres tilværelse til at fungere, jo bedre er de også til at finde passende boligløsninger inden for de eksisterende rammer. Sådan en indsigt tydeliggør spørgsmålet om, i hvilken grad en boligpolitisk indsats i forhold til unge bør rette sig imod tilvejebringelse af boliger for alle, og i hvilken grad det er mere hensigtsmæssigt at sætte ind med foranstaltninger, som understøtter de unge, der som udgangspunkt står med svage ressourcer.
Undersøgelserne påviser, at der findes en marginaliseret gruppe af unge med svage ressourcer, som ikke har nemt ved at finde tilfredsstillende boligløsninger. Denne gruppe af unge er karakteriseret ved at have få økonomiske og sociale ressourcer og dermed markante problemer med at finde en bolig på almindelige markedsvilkår. Der er kun få tilgængelige billige boliger i den almene sektor på grund af ventelisterne, særlig i de større byer, og ejer- og andelsboliger er økonomisk uden for rækkevidde. Dermed er de udsatte unge typisk henvist til fremlejeboliger og ungdomsboliger, herunder også særlige botilbud til denne gruppe. Fremlejeboliger karakteriseres af de udsatte unge som dyre i forhold til deres begrænsede personlige økonomi samtidig med, at de oplever denne boligform som usikker. Dermed fremstår ungdomsboligerne som den mest oplagte boligform for denne gruppe. Mange udsatte unge oplever dog, at det er vanskeligt at få en ungdomsbolig, særlig i de større byer, og der er en mangel på støtte i forhold til det praktiske omkring det at have sin egen bolig.
Det er typisk komplekse problemer, de udsatte unge står med. Bedre og mere stabile boligforhold er af stor betydning for, at de kan få deres liv til at fungere bedre, men sociale og arbejdsmæssige problemer gør det umiddelbart vanskeligt at få boligforholdene til at fungere. Denne gruppe af udsatte unge lægger dermed op til en helhedsorienteret tilgang til problemløsning, som går ud over det rent boligmæssige.
Dette understøttes af undersøgelsesarbejdet, hvor sammenhængen mellem unges boligvilkår og deres sociale funktionalitet samt generelle tilfredshed er blevet undersøgt. Der tegner sig her et mønster, hvor unge med svage ressourcer på boligmarkedet og lav boligtilfredshed gennemgående også er karakteriseret af et dårligt socialt netværk og lille tilfredshed med livet i det hele taget. En nærliggende konklusion er, at der er tungtvejende argumenter for, at boligpolitik i forhold til gruppen af udsatte unge skal anskues bredt. Hvis unge med svage ressourcer skal have deres tilværelse til at fungere bedre, indgår det, at de får løst et boligproblem, men det er typisk også uløseligt forbundet med, at de får håndteret sociale problemer i øvrigt.
Undersøgelsen peger altså på, at der er behov for en målrettet indsats i forhold til de udsatte unge og deres boligsituation. Men der mangler viden for at forstå, hvordan gruppen af udsatte unge skal støttes, og hvordan deres boligforhold skal tilrettelægges, så de oplever et samlet løft i deres livssituation. Ligeledes kunne et udredningsarbejde omkring erfaringer på området være et markant skridt fremad.
Undersøgelsen har også belyst kommunernes rolle og virksomhed i forhold til de unge og deres boligsituation. Kommunerne er vigtige aktører i forhold til udmøntningen af den statslige boligpolitik, som den kommer til udtryk i bl.a. serviceloven, almenboligloven og ungdomsboliglovgivningen. Kommunerne er således ansvarlige for varetagelsen af den boligsociale indsats, herunder indsatsen i forhold til unge. Samtidig spiller kommunerne en afgørende rolle i forbindelse med nyopførelse af støttet boligbyggeri, i udformningen af reglerne om udlejning i den almene sektor, i forbindelse med at sikre udsatte unge en bolig samt i forbindelse med udvikling af nye byggeriprojekter. Med kommunalreformen i 2007 har kommunerne yderligere fået tilført opgaver i forhold til arbejdsmarkedet og en social bistandsindsats mv. Kommunerne har herved fået stadig større muligheder for at forholde sig til borgeres sociale funktionalitet ud fra en helhedsorienteret forståelse af borgernes situation og dermed også fået større muligheder for at tilrettelægge en effektiv indsats over for unge og deres boligsituation.
Undersøgelsen viser, at meget få af de nye kommuner har en målrettet og sammenhængende boligpolitik i forhold til de unge. Kun 20% af kommunerne oplyser således, at de har en ungdomsboligpolitik, eller at elementer heraf indgår i større politikområder. Ud over disse har ca. 30% af kommunerne planer om at formulere en ungdomsboligpolitik. Samlet set er det altså ca. halvdelen af kommunerne, som har en ungdomsboligpolitik eller planer om at få en sådan politik.
Det er navnlig kommuner i hovedstadsområdet, som har en ungdomsboligpolitik, og det hænger naturligvis sammen med, at behovet umiddelbart er størst her. Det er disse kommuner, som oplever et efterspørgselspres fra de unge og oplever en umiddelbar fordel ved at styre udbuddet og efterspørgslen efter boliger velegnet til unge. Eksempelvis sender Ballerup Kommune en påmindelse ud, når de unge bliver 15 år, med en liste over kommunes almene boligselskaber, herunder kommunens ungdomsboliger, med en påmindelse om, at de unge kan blive skrevet på venteliste til disse boliger.
Den forholdsvis lille andel af kommuner med en ungdomsboligpolitik skal ses i sammenhæng med, at den kommunale strukturreform og nye opgavefordeling i kommunerne pr. 1. januar 2007 har betydet, at de nye kommuners forvaltning typisk ikke er faldet helt på plads. Således er arbejdet med kommuneplanerne i mange tilfælde ikke færdiggjort. Det betyder reelt, at arbejdet med at formulere politikker på centrale indsatsområder endnu ikke er afsluttet i mange af de nye kommuner. Dette kan opfattes som en åben situation, hvor de nye kommuner, efterhånden som de får sig konsolideret, også kan tage fat på at udvikle tilgange til serviceindsatsen i forhold til udsatte unge, hvor de nye muligheder for helhedsbetragtninger efter kommunalreformen udnyttes.
Et eksempel på en barriere i kommunerne i forhold til indsatsen over for de unge og deres boligsituation er den forvaltningsmæssige definition af unge. Det er fremgået i projektet, at projektets definition af unge som værende mellem 18-29 år går noget på tværs af de herskende aldersmæssige definitioner i kommunerne. Selv om flere kommuner indikerer et ønske om i større omfang at inddrage 18-29-åriges boligproblematikker på det strategiske niveau i forvaltningen, er der en tydelig tendens til, at gruppen mellem 18-29-årige ikke i sig selv udgør en specifik målgruppe, der figurerer i forvaltningens bevidsthed. I den kommunale forvaltning skelnes først og fremmest mellem forskellige typer af unge: studerende, udsatte unge, børnefamilier, beskæftigede osv. Samtidig agerer kommunernes forvaltninger i høj grad ud fra en juridisk afgræsning mellem henholdsvis børn og unge (0-18 år) og voksne (18 + år). De unge – forstået som de 18-29-årige – og deres boligsituation går derfor noget på tværs af forvaltningsmæssige skel, og dette udgør i sig selv en barriere i forhold til en effektiv indsats i kommunerne over for de 18-29-åriges boligsituation.
De unge giver i undersøgelsen udtryk for, at de sætter pris på at bo i ungdomsboliger, herunder kollegier. Det er vigtigt for de unge at opleve en stabilitet i deres boligsituation. Som studerende på et kollegium ved de unge, at de har en fast bolig til en fast pris, så længe de studerer, og det giver et overskud i forhold til deres livssituation i øvrigt. Samtidig sætter mange unge også pris på det sociale element, der præger kollegier og ungdomsboliger i øvrigt. Dertil kommer, at kollegier og ungdomsboliger er særligt attraktive for uddannelsessøgende unge uden netværk, herunder studerende fra provinsen og udlandet. For disse unge er kollegier og ungdomsboliger en oplagt mulighed for at få en egnet studiebolig og mulighed for at gennemføre et studieforløb. Disse forhold er fremgået af fokusgrupper, der er gennemført i projektet, og bekræftes bl.a. af, at kollegier i mange byer stadig er konkurrencedygtige blandt de unge generelt i forhold til lejede/fremlejede lejligheder på trods af, at huslejen i særligt de nybyggede kollegier ikke er lavere end på markedet i øvrigt.
Spørger man de unge selv om kommunens rolle på boligområdet for unge, så fremgår det, at mange unge oplever, at kommunen kun spiller en begrænset rolle. Den generelle oplevelse er, at kommunen kun har et meget begrænset antal boliger til rådighed samtidig med, at de unge oplever, at man skal være meget ringe stillet for at den kommunale socialforvaltning går ind i arbejdet med at finde en bolig i den almene sektor, herunder en ungdomsbolig. Samtidig oplever mange af de udsatte unge et behov for offentlige støttefunktioner, så den unge kan få hjælp til at få dagligdagen til at hænge sammen og ikke risikerer fx at miste sin bolig, hvis der er for meget larm og ballade, eller huslejen ikke bliver betalt til tiden.
Generelt viser undersøgelsen, at der fra kommune til kommune kan være helt fundamentale forskelle i problematikken omkring unge og deres boligsituation. Nogle kommuner mærker et boligmarked med et så betydeligt pres, at unge har vanskeligt ved at finde en tilfredsstillende bolig. Andre kommuner står over for vigende befolkningstal og måske egentlig afvandring af unge, så deres udfordring opleves at være fastholdelse af unge. Så måtte kommunerne ønske at intensivere deres boligpolitiske indsats i forhold til ungebefolkningen, så gives der ikke nogen standard tilgang, som kommunerne kan udvikle i fællesskab og alle kan følge. Det er i høj grad op til den enkelte kommune at udvikle relevante redskaber i forhold til at styre udbuddet og efterspørgslen af ungeboliger samt støtte de udsatte grupper på boligmarkedet.
Anvendt KommunalForskning | Købmagergade 22 | 1150 København K | E-mail: