Værdien af gener forbundet med at bo i nærheden af en svinebedrift
– værdisætning ved hjælp af husprismetoden
Sammenfatning
Resume
Projektet estimerer en værdi for generne forbundet med at bo i nærheden af en svinebedrift, altså den betydning, husejerne tillægger husets beliggenhed i nærheden af en svinebedrift. Projektets resultater viser, at et gennemsnitshus i de udvalgte områder, alt andet lige, handles til en lavere pris, hvis antallet af svin inden for 500 meter af huset er højt. Huspriserne i Vestsjællands Amt og Århus Amt påvirkes således signifikant negativt med en effekt på op til hhv. 0,13% og 0,05% ved en procentvis stigning i antallet af svin (opgjort i dyreenheder (DE)). En kraftig intensivering af DE-antallet i et område fra 50 DE til 450 DE medfører en reduktion i husprisen på op til 24% i Vestsjællands Amt og op til 16% i Århus Amt, svarende til hhv. 200.000 kr. og 125.000 kr. for et gennemsnitshus.
I svinebranchen er der fokus på forskning i mulighederne for at reducere gener forbundet med svineproduktionen. Et af de genereducerende anlæg under udvikling, et gylleforsuringsanlæg, vurderes i projektet ud fra en samfundsøkonomisk tilgangsvinkel. Omkostningerne forbundet med driften af anlægget sammenholdes med den estimerede værdi af de genereduktioner, samfundet vil opleve som følge af installeringen af et sådan anlæg. I et »worst case«-scenarium vurderes, at anlægget vil være samfundsøkonomisk rentabelt, hvis mere end 55 parcelhuse inden for en afstand af 500 meter i Vestsjællands Amt mod mere end 110 parcelhuse i Århus Amt oplever den forventede genereduktion.
Baggrund og formål
Svinebranchen er i denne tid udsat for en del opmærksomhed både fra lokal- og landspolitisk side. Den skærpede opmærksomhed kommer som reaktion på den stadige udvikling inden for svinesektoren mod færre og større bedrifter. Ifølge Danmarks Statistik (2003) er antallet af besætninger med svin reduceret fra 29.900 i 1990 til 11.700 i 2002. I samme tidsrum er den gennemsnitlige besætningsstørrelse steget fra 320 til 1.080, og det samlede antal svin i Danmark er i perioden steget fra 9,5 mio. svin til 12,7 mio. svin.
Opmærksomheden handler især om de konflikter, der opstår, når en svineproducent ønsker at udvide produktionen, og naboerne forsøger at hindre udvidelsen af frygt for øgede (lugt-)gener forbundet med produktionen. For nylig er der oprettet en forening for »gylleramte«, der har som hovedformål at »arbejde for at sikre beboere på landet mod miljøgener som stank, fluer og støj fra landbruget«. På foreningens hjemmeside kan man se eksempler på de direkte konsekvenser folk oplever af at bo i nærheden af svinebedrifter, og det fremhæves, at der er flere eksempler på, at naboer til svinebedrifter får deres huse nedvurderet i den offentlige ejendomsvurdering på grund af beliggenheden.
Svinebranchen er opmærksom på de problemer, naboer til svinebedrifter forbinder med svineproduktionen, og Landsudvalget for Svin har givet forskning i mulighederne for reduktion i lugtgener og ammoniakfordampning en høj prioritet. Der arbejdes i øjeblikket blandt andet på udvikling og afprøvning af genereducerende anlæg som fx gylleforsuringsanlæg, nedkøling af gylle, rensning af luften med biologiske filtre, kemisk luftrenser eller ozon.
Politisk forsøges også at fremkomme med løsninger til problemerne. Blandt andet indførte tidligere miljø- og energiminister Svend Auken et stop for udvidelse af svinebedrifter inden for 300 m af samlet bebyggelse. Desuden er der indført krav om overdækning af gyllebeholdere og restriktioner på udbringelsen af gyllen.
På baggrund af den store opmærksomhed emnet har fået, og branchens høje prioritet for mindskning af generne, kan der næppe være nogen tvivl om, at der er mange folk, der forbinder svineproduktion med en mængde negative effekter (gener). Både inden for svinebranchen og i centraladministrationen investeres der tid og penge i et forsøg på at afhjælpe problemerne med de oplevede gener. For samfundet som en helhed vil det dog ikke være rentabelt, at der bruges flere midler på at reducere generne, end der opnås i benefits som følge af de mindskede gener. En samfundsøkonomisk analyse af et genereducerende tiltag vil derfor både skulle inddrage værdien af de opnåede benefits samt omkostningerne forbundet med at opnå dem. Da der ikke findes en direkte pris på de opnåede benefits, indgår værdien af dem oftest ikke i vurderingerne, og de genereducerende tiltag kan i bedste fald blot sammenlignes i forhold til den effekt, hvormed de reducerer generne, eller i forhold til hvor store omkostninger der er forbundet med at opnå en bestemt reduktion.
I forbindelse med gener forbundet med svinebedrifter antages det i denne undersøgelse, at langt størstedelen af de afledte gener opleves af folk, der bor i umiddelbar nærhed af bedrifterne og en reduktion i de gener, de oplever, vil kunne aflæses direkte i form af en husprisændring. Formålet med denne undersøgelse har derfor været at estimere en værdi for de gener, folk forbinder med at bo i nærheden af en svinebedrift, ved hjælp af husprismetoden.
Ud over værdisætningen af gener forbundet med at bo i nærheden af en svinebedrift, er der i projektet foretaget en interviewundersøgelse blandt ejendomsmæglere, der opererer i de udvalgte områder. Denne undersøgelse er foretaget for at få bekræftet værdisætningsundersøgelsens antagelser og resultater.
Projektet indeholder derudover en cost-benefit-analyse af et genereducerende anlæg. I denne analyse er den estimerede værdi af beliggenheden i nærheden af en svinebedrift sammenholdt med omkostningerne forbundet med driften af et gylleforsuringsanlæg. Et gylleforsuringsanlæg er et eksempel på en af de mange genereducerende metoder, der er under udvikling. Foreløbige forsøg med gylleforsuringsanlæg tyder på mange fordele i forhold til reduktion af gener fra svineproduktionen, såsom lugt, ammoniakfordampning og kvælstofudvaskning.
Undersøgelsens resultater viser, hvilken værdi husejere tillægger beliggenhed i nærheden af en svinebedrift, dvs. hvilken betydning nærhed til en svinebedrift har på huspriserne. Den estimerede værdi dækker kun over værdien af de gener, der opleves af ejere af huse beliggende i umiddelbar nærhed af en svinebedrift. Der gøres opmærksom på, at resultaterne ikke er en total samfundsøkonomisk værdi af samtlige gener forbundet med svinebedrifter, idet effekter som ammoniaknedfald i sårbare naturområder og nitratudvaskning til grundvandet ikke værdisættes. Sådanne såkaldte ikke-brugsværdier kan ikke værdisættes ved hjælp af husprismetoden.
Metode
Husprismetoden anvendes til at estimere en værdi af generne forbundet med at bo i nærheden af en svinebedrift, altså en værdi af den betydning, husejere tillægger beliggenhed i nærheden af en svinebedrift. Bag husprismetoden ligger antagelsen om, at forskelle i huspriser kan forklares ud fra forskelle i huskarakteristika, herunder kvaliteten af det omkringliggende miljø. Husprismetoden estimerer en husprisfunktion på baggrund af en række karakteristika, der har betydning for forskelle i husprisen de enkelte huse imellem.
I undersøgelsen er strukturelle karakteristika som grundstørrelse, husets størrelse, antallet af værelser og husets alder anvendt til at beskrive selve huset. Område- og tilgængelighedskarakteristika som transporttiden til nærmeste større by, grundskyldspromille samt amts- og kommunalskat er anvendt til beskrivelse af områdets standard, og miljøvariabler som beliggenhed tæt på en jernbane samt beliggenhed ved en stærkt befærdet vej beskriver negative forhold, der kan påvirke husprisen. Derudover er de samlede gener, som husejere måtte opleve som følge af beliggenheden af en eller flere svinebedrifter i nærheden af huset, beskrevet ved hjælp af en svinetryksfunktion. Svinetryksfunktionen udtrykker den kumulative effekt af samtlige svinebedrifter, opgjort som antal dyreenheder (DE), inden for 500 meter af huset, vægtet efter deres afstandsmæssige placering. Det formodes, at en ændring i husprisen, som følge af en ændring i antallet af DE, afhænger af, hvor mange svin der allerede befinder sig i området. Svinetryksfunktionen indgår derfor logaritmisk transformeret i husprisfunktionen.
Opgørelsen af mængden af svin i DE gør det muligt at summere alle svin i området, uanset om der er tale om slagtesvin, smågrise eller søer. 1 DE svarer til 4,3 årsso, 175 smågrise fra 7,2-30 kg eller 36 slagtesvin fra 30-100 kg (BEK nr. 604 af 15/07/2002).
Ved at anvende husprismetoden er det muligt at udlede en implicit pris for værdien af ændringer i de gener, husejere forbinder med at bo i nærheden af en svinebedrift. Den implicitte pris kan sammenholdes med omkostningerne forbundet med at opnå geneændringen. Herved bliver det muligt at vurdere den samfundsmæssige rentabilitet af et genereducerende anlæg. Det er vigtigt at være opmærksom på, at den estimerede implicitte pris kun dækker over de direkte brugsværdier, altså de »værdier«, husejere tillægger nærheden til svinebedrifter, og der er således ikke tale om en fuldstændig samfundsøkonomisk vurdering.
Størstedelen af datagrundlaget til denne form for analyse findes i Danmark i det offentlige ejendomsregister. Undersøgelsen har inddraget data for en række udvalgte enfamiliehuse solgt i perioden 1990-2002. Projektets formål har været at estimere en værdi for gener forbundet med at bo i nærheden af en svinebedrift, og husene i de inddragede områder er udvalgt eksplicit med dette formål for øje. Antagelsen har været, at sandsynligheden for tilstedeværelsen af gener forbundet med svineproduktion vil være størst for huse beliggende i nærheden af større bedrifter. Der er således ikke tale om et repræsentativt udvalgt datasæt, og undersøgelsens resultater beskriver kun forholdene for de udvalgte, analyserede områder.
Husene er valgt ud fra et kriterium om, at der skal ligge mindst en svinebedrift større end gennemsnittet inden for 500 meters afstand af huset. De udvalgte områder er beliggende i Vestsjællands, Århus og Fyns Amter og består af mange små uensartede og usammenhængende områder. Det anvendte datasæt består af 1339 brugbare observationer, fordelt med 308 observationer i Fyns Amt, 549 observationer i Vestsjællands Amt og 482 observationer i Århus Amt. Data behandles som tre separate datasæt, et for hvert amt.
Undersøgelsens områder er udvalgt ved brug af data fra Generelt LandbrugsRegister (GLR) og Centralt HusdyrbrugsRegister (CHR) omkring de danske svinebedrifters beliggenhed og størrelse, samt data fra Areal Informations Systemet (AIS) vedrørende beliggenheden af boligområder i Danmark.
Resultater
Resultaterne af værdisætningsundersøgelsen viser, at et gennemsnitshus i de udvalgte områder, alt andet lige, handles til en lavere pris, hvis svinetrykket er højt. Svinetryksparameteren har en statistisk signifikant negativ effekt på husprisen for husene i Vestsjællands og Århus Amter i en størrelsesordenen på hhv. 0,13% og 0,05% ved en procentvis stigning i antallet af DE. Denne statistiske signifikans kan ikke påvises for datasættet fra Fyns Amt.
I Vestsjællands og Århus Amter betyder en kraftig intensivering i antallet af svin fra 50 DE til 450 DE, inden for 500 meters afstand af et hus, en reduktion i husprisen på op til ca. 200.000 kr. og 125.000 kr. for et gennemsnitshus svarende til hhv. 24% og 16% pr. hus. Derudover ses det, at husprisændringen, som følge af en given ændring i antallet af DE, afhænger af de på forhånd værende antal DE i området. Således giver en reduktion på 150 DE i et område med 200 DE i Vestsjællands Amt en stigning i husprisen på 16-19%, mens samme reduktion i et område med 450 DE resulterer i en husprisstigning på 5%. Tilsvarende ses i Århus Amt, alt andet lige, en husprisstigning på hhv. 8-12% og 2-4%.
En interviewundersøgelse blandt ejendomsmæglere, der opererer i de udvalgte områder, bekræfter værdisætningsundersøgelsens antagelser og de estimerede husprisforskelle. 11 af 13 adspurgte ejendomsmæglere bekræfter, at det har en betydning på huspriserne, om der ligger en bedrift med husdyr i nærområdet, og at svinebrug har den største effekt på husprisen. Ejendomsmæglerne bekræfter ligeledes, at bedriftens størrelse og afstanden til huset spiller en rolle i forhold til forskelle i husprisen, og at lugt er langt den alvorligste gene forbundet med at bo i nærheden af en svinebedrift. Ejendomsmæglerne nævner en forskel i husprisen på huse med og uden svinebedrifter i nærheden på op til mellem 10-25% af huspriserne.
Interviewundersøgelsen giver desuden et muligt svar på værdisætningsundersøgelsens manglende signifikante svinetryksparameter for Fyns Amt. Mæglerne vurderer, at der er en tendens til at folk, der køber hus på landet i Århus Amt og i Vestsjællands Amt, kommer fra byerne, mens folk, der køber hus på landet i Fyns Amt, generelt kommer fra lokalområdet. Denne forskel kan tolkes, som at huskøbere fra Fyns Amt i større grad accepterer risikoen for lugt og lignende gener ved at bo på landet end huskøbere fra de to andre amter. Forskellen kan dog også blot være en afspejling af, at datasættet for Fyns Amt indeholder for få observationer, til at der kan estimeres en forskel imellem observationerne.
Ejendomsmæglerne angiver desuden andre forhold end dem, der indgår i undersøgelsen, der ligeledes vurderes at spille en rolle i husprisforskellene. Blandt andet vurderer flere mæglere, at huskøbere også tillægger udsynet til gyllebeholderen en negativ værdi, samt at den herskende vindretning har en betydning. Sidst, men ikke mindst, vurderer flere mæglere også, at hvis bedriften eller gyllebeholderen kan ses fra huset, da kan det godt påvirke prisen på et hus helt op til 1.000 meter fra bedriften.
Undersøgelsens estimater for værdien af en genereduktion i Vestsjællands og Århus Amter holdes op mod omkostningerne til installering af et gylleforsuringsanlæg i et område med 250 DE og et dyrket areal på 178 ha fordelt på 89 ha hvede og 89 ha vårbyg. Gylleforsuringsanlægget er anvendt som eksempel på en metode til bl.a. at reducere lugtgener og ammoniakfordampning. Det findes, at der i et »worst case«-scenarium med et formindsket geneniveau svarende til en 30%-reduktion i antallet af DE, høje omkostninger ved installering og sandede jorde kræves, at mere end 55 parcelhuse inden for en afstand af 500 m i Vestsjællands Amt mod mere end 110 parcelhuse i Århus Amt oplever en genereduktion, for at anlægget samfundsøkonomisk kan betale sig selv hjem. Det vil således rent samfundsøkonomisk set ikke kunne svare sig at installere et gylleforsuringsanlæg i områder med meget få huse. Det estimerede antal huse skal dog ses i forhold til, at der er tale om et »worst case«-scenarium. I mere positive scenarier vil der også kunne opnås en samfundsøkonomisk gevinst ved installering af et gylleforsuringsanlæg i områder, hvor færre huse inden for 500 meter af bedriften oplever genereduktionen.
Resultatet afspejler ikke en total samfundsøkonomisk værdi, idet estimatet for svinetryksparameteren ikke udtrykker den totale samfundsmæssige værdi af ændringer i gener i forbindelse med svineproduktion, men derimod kun værdien af geneændringer for de lokale beboere. Desuden indgår miljø- og naturmæssige benefits ved installering af et gylleforsuringsanlæg heller ikke i analysen.
Anvendt KommunalForskning | Købmagergade 22 | 1150 København K | E-mail: